导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展水平的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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