文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地(dì)产周贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工(g贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用ōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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