饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价(jià)等(děng)十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二(èr)孙悟空真实存在过吗手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务(wù)等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过(guò)程中，相关(guān)监管部(bù)门当(dāng)前并未明(míng)确(què)具体的(de)中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易(yì)当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码(mǎ)孙悟空真实存在过吗标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔孙悟空真实存在过吗伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付(fù)一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有(yǒu)这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次(cì)向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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