近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定绥化去年疫情 绥化是几线城市分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资(zī)决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)绥化去年疫情 绥化是几线城市分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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