近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资(zī)者，强制(zhì)分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。<38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少/p>

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现38码鞋是多少厘米 38的鞋子买欧码是多少金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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