文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经(jīng)济(jì)的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企(qǐ)新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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