万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵阿富汗是哪一年灭亡的？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就阿富汗是哪一年灭亡的以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ā阿富汗是哪一年灭亡的n)足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权(quán)人包括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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