饱受(shòu)争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必(bì)要的(de)收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)。引导(dǎo)由交易(yì)双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在不朽的意思实(shí)际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未明确(què)具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码标价(jià)即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适(shì)的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明(míng)确(què)服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依(yī)法依(yī)规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理(l不朽的意思ǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健不朽的意思康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业(yè)的(de)专业性提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上(shàng)，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部门(mén)提(tí)出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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