5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务、工程生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的(de)收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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