文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金如(rú)何被(bè轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁i)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁)方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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