饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关(guān)于(yú)规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利(lì)用房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信(xìn)息等问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政策研(yán)究(jiū)中心首(shǒu)席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必(bì)要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项(xiàng)并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际(jì)收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不(bù)得(dé)混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易(yì)当事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管(荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人guǎn)部门会同有关(guān)部门依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普(p荔枝比喻女人哪个部位，荔枝形容女人ǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提(tí)高交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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