OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会风味发酵乳是不是酸奶受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没有造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回(huí)调不少(shǎo)了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签(qiān)署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区(qū)域的张江光大(dà)园(yuán)项目一(yī)季(jì)度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租(zū)正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层(céng)以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市(shì)平(píng)台目(mù)标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可(kě)能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和(hé)我们在(zài)张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是(shì)风味发酵乳是不是酸奶一(yī)个非常小的(de)插曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心排(pái)除万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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