近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的(de)时(shí)应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要马美如简介特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)马美如简介了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均(j马美如简介ūn)可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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