5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究(j0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号iū)其(qí)原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问(wè0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号n)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的(de)话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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