导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大(dà)的(de)不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均(n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人(rén)均n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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