近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素(sù)之一，而稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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