OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有所回(huí)升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利(lì)消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出(chū)于(yú)风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目出租(zū)率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转化(huà)后(hòu)，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回(huí)升。没想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租(zū)户，之前(qián)的空置(zhì)率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直(zhí)以来(lái)都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调租和(hé)换(huàn)租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在资(zī)源共享和(hé)联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT为什么梅西的人缘远比c罗好的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们(men)非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面临了为什么梅西的人缘远比c罗好一些突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科学(xué)城这三十(shí)年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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