近两年(nián)火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来(láii)看，各类公募REITs分红因底层资i产属性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的(de)分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类(lèi)的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市(ishì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 i