饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过(guò)高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融(róng)资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额(é)不低的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关(guān)于房地(dì)产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政(zhèng)府定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由(容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人yóu)各中介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采(cǎi)取约谈(tán)等(děng)综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人服(fú)务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企业(yè)信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费过高的(de)经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房(fáng)买卖(mài)过程(chéng)中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购(gòu)房者(zhě)处于(yú)弱势(shì)地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收(shōu)费的(de)行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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