OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市(shì)场波动较(jiào)日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guān日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕g)大园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等(děng)多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有(yǒu)造成大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在(zài)随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了(le)市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕稳定，租户的调租和换租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入(rù)了(le)一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们(men)在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非(fēi)常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突发(fā)事(shì)件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的(de)信心(xīn)。”

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