5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的(de)持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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