5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从202蒙古女人为什么不能碰1年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价(jià)收(shōu)入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性蒙古女人为什么不能碰(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资(zī)产的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 蒙古女人为什么不能碰