饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉(ji卯怎么读，卯足劲是什么意思解释ā)指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行(xíng)规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控(kòng)的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)上，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交易双方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务(wù)，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协商(shāng)同意(yì)，可(kě)在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费多(duō)少由各(gè)中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得(dé)混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务(wù)和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服务项目(mù)和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依(yī)法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅(zhái)和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其(qí)中的细(xì)则(zé)，还(hái)需要看(kàn)各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)卯怎么读，卯足劲是什么意思解释，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而(ér)会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收费的行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于(yú)房价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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