“现在(zài)的房(fáng)地产很难再出现(xiàn)像过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经(jīng)济(jì)学家洪(hóng)灏向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房地产(chǎn)行(xíng)业分化的(de)愈加明(míng)显，让机(jī)构和(hé)投(tóu)资(zī)者的关注度从板块向单个标(biāo)的(de)转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来(lái)看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而(ér)且是反复(fù)地杀到了底部，再往下的(de)空间已经不大了(le)。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔法(fǎ)重要参考

　　那(nà)么(me)如何(hé)寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在(zài)房(fáng)地产赛道中进(jìn)行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司(sī)出现爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需(xū)要满足以(yǐ)下三个基准：有(yǒu)大的(de)国资背(bèi)景的、杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)的(de)、此前没有(yǒu)踩过红线的(de)。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今年房地产(chǎn)的(de)开发资(zī)金来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其实银(yín)行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但(dàn)今年新(xīn)房(fáng)的销售情况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些房企(qǐ)能从银行拿到钱，其(qí)实(shí)主要还是那些有国企背景的(de)房企，民营(yíng)房(fáng)企相对比较困(kùn)难(nán)，所以整个(gè)行(xíng)业出现(xiàn)了(le)一个(gè)很明显的(de)分化，无论(lùn)是在销售(shòu)，还是融(róng)资等(děng)各个方面都非常明(míng)显。现在有国资背景的房企在资本市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现相(xiāng)对较(jiào)好，但没有国资(zī)背景的民营房企股价大多表现(xiàn)很(hěn)一(yī)般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房(fáng)地产(chǎn)行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体(tǐ)到如何挖(wā)掘，我们会特别重视企(qǐ)业的成本(běn)优势，更具体一点(diǎn)，就是它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行业内的最(zuì)低水平(píng)；利润(rùn)率是不是行业内(nèi)最高的(de)；融资成本(běn)是否是(shì)行业(yè)内最低的；建安成本是否也是业内最低(dī)的；这些都是(shì)我们看重的一家房企的综合(hé)成本(běn)。

　　需(xū)要注意的是(shì)，能够同时满足上述(shù)条件的房企并不多。即便是在国(guó)央企中，仍有部分房企出现了“三道红(hóng)线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交(jiāo)地(dì)产、中国武夷等(děng)国(guó)央企“三(sān)道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展、光(guāng)明地产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股份(fèn)、城投(tóu)控股等国(guó)央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需(xū)警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健(jiàn)特色的国(guó)央企房企，其(qí)财务(wù)指标称得上(shàng)完全(quán)健康(kāng)的仍(réng)是少数。而(ér)更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一(yī)步(bù)考验着国(guó)央企的(de)资金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房(fáng)企而言，扩张(zhāng)速度(dù)的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿(ná)地节奏也(yě)有可(kě)能让房企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠(gāng)杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一(yī)家(jiā)房企进行举例，它从2018年(nián)开(kāi)始到2021年(nián)，连续4年的净(jìng)借贷比例都维持(chí)在33％左右(yòu)，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来(lái)了，其开始在一(yī)线城市进行(xíng)大举拿地(dì)，净负债率也(yě)由此前(qián)的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了(le)接(jiē)近三分之一。与(yǔ)此(cǐ)同时，该房企新购入地块(kuài)也实(shí)现了快速的开盘利用率，预(yù)计今年会有更多(duō)的楼盘入(rù)市。像这类企(qǐ)业就符合“最后(hòu)的赢家”的(de)特(tè)点(diǎn)。一方面，在于它本(běn)身储备了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一(yī)半在一线中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高城(chéng)市，另外一(yī)半也主要集中在强二线和二(èr)线城(chéng)市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房(fáng)企的扩张速(sù)度(dù)让人感(gǎn)觉又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或(huò)者说看到了201中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高6年～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影子。虽(suī)然说(shuō)，见到机会(huì)时要出手(shǒu)，但出手的章(zhāng)法仍要小心(xīn)，如(rú)果负债率扩(kuò)张得太(tài)快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如何来(lái)衡(héng)量一(yī)家房企的扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)是否激进(jìn)？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房(fáng)企的(de)净负债率水平(píng)，在我看来，这(zhè)个比例如果超过60％，就是(shì)扩张得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出(chū)，这一标(biāo)准要比“三道红线”对房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)要求不得(dé)高(gāo)于(yú)100％要(yào)更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产(chǎn)行业的(de)复苏速度(dù)并没(méi)有(yǒu)那么快，所以要规(guī)避公(gōng)司净负(fù)债率提高到一个比较危(wēi)险的(de)水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极(jí)的(de)房企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂(mào中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高)、华发股份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商(shāng)蛇口、龙(lóng)湖集团等房(fáng)企在践行(xíng)较积(jī)极的拿(ná)地策(cè)略的同时，也(yě)较(jiào)好地控制了(le)公司的(de)扩张速度(dù)与净负(fù)债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特(tè)质

　　陈(chén)昊扬指出(chū)，实际(jì)上，他们(men)是以同一筛选标准来看国央企与民(mín)营房企，但(dàn)在各维(wéi)度(dù)的实际表现上，国央企(qǐ)确实会更(gèng)胜一筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融(róng)资(zī)渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够做到想(xiǎng)融(róng)就(jiù)融(róng)，这样，国(guó)央企自然而然就(jiù)具有天然优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加看好国央企，但这(zhè)也并(bìng)不(bù)意味着，民(mín)营(yíng)企业中就没有(yǒu)“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营(yíng)房企同样受到(dào)机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季(jì)报(bào)，滨江集团的十(shí)大流通股东中(zhōng)新进了“中国工(gōng)商银行股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司－景(jǐng)顺长城中国(guó)回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基金一一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿私募(mù)珠海阿巴马资(zī)产管理有限公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一季报，该(gāi)资产公司的几只产品合(hé)计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的受青(qīng)睐，和其自身(shēn)的(de)基本面表现(xiàn)存在一定关系(xì)。2020年(nián)以来(lái)的近三年时间，房地(dì)产(chǎn)市(shì)场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土房企的滨江集团(tuán)仍是(shì)表现(xiàn)出(chū)较强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来，滨江(jiāng)集团在(zài)业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表(biǎo)现等多维度都表现了较(jiào)强的(de)增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团(tuán)更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青(qīng)铜时代”仍(réng)能保(bǎo)持自身(shēn)业绩的持续增(zēng)长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集(jí)团扎根(gēn)杭州的战略布局(jú)关(guān)系密切(qiè)。根(gēn)据2022年年报(bào)，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)有近(jìn)七成营收来自(zì)杭州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭州(zhōu)地(dì)区的(de)营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭州的(de)土储补充同样较为积极，根据诸(zhū)葛(gé)找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的(de)本土第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的较突(tū)出(chū)表现，也让(ràng)滨江集(jí)团的房企排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的(de)房(fáng)企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多家机构的(de)集(jí)中调研。滨江集(jí)团发布公告(gào)表示(shì)，公(gōng)司(sī)于(yú)5月(yuè)10日(rì)接受了信达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养(yǎng)老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量(liàng)赛道(dào)

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应(yīng)商(shāng)，而下(xià)游应用行业(yè)主要(yào)包括中介(jiè)服务、家用电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居(jū)用品。综合(hé)《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开(kāi)发(fā)环(huán)节与上(shàng)游材料端(duān)息息相(xiāng)关，新盘开工不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入(rù)存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居领域，我们相(xiāng)对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越来(lái)越大(dà)，随(suí)着时(shí)间(jiān)的(de)增加，内装更新的需(xū)求也会越来越多。美(měi)国过(guò)去的数(shù)据充分(fēn)说明(míng)了(le)这一点(diǎn)，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增长却一(yī)直都很好。对于(yú)地(dì)产产业链，我(wǒ)们相对看好(hǎo)和内装相关(guān)的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对(duì)下游细分中相关(guān)赛(sài)道龙(lóng)头(tóu)年内表现的统计，目前暂居前两位的都是来(lái)自家纺赛道的公司，它们分(fēn)别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在(zài)月线连收七根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以前者(zhě)为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类(lèi)产品的研(yán)发、设(shè)计、生(shēng)产及销售，旗下(xià)拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一(yī)季度报告显(xiǎn)示，报告期(qī)内(nèi)，富(fù)安(ān)娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季(jì)报(bào)的十大流通股股(gǔ)东来看，能(néng)够(gòu)发现(xiàn)该(gāi)股早(zǎo)已成为(wèi)基(jī)金重仓股的天下，彼时包括公募(mù)的(de)中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新(xīn)价(jià)值和(hé)私募的明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只基金都(dōu)是价值(zhí)派基金经理曹名长在(zài)管的产品，首(shǒu)季其(qí)同时重仓的房地产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)股票(piào)还(hái)有(yǒu)金地集团和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对(duì)比而(ér)言，前几(jǐ)年曾(céng)经风光一时(shí)的家(jiā)居板块也因疫(yì)情(qíng)、消费复苏进程缓慢(màn)等多因(yīn)素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块中年内(nèi)表现最好的(de)是志邦家居。同一时间段，该(gāi)股年内上(shàng)涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看(kàn)，无论(lùn)是营(yíng)收(shōu)还是归母(mǔ)净利润，公司都实(shí)现了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从公(gōng)司的十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具(jù)，一季(jì)报中他管理的(de)广发策略(lüè)优选和(hé)广发安宏回报(bào)均增加了持(chí)股(gǔ)，而这两只产品(pǐn)也成(chéng)为志邦家居十大(dà)流通(tōng)股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对(duì)于定制家居类(lèi)标的情(qíng)有独钟，在另(lìng)一家赛道公(gōng)司金(jīn)牌橱(chú)柜(guì)中，他(tā)管理(lǐ)的全(quán)部三(sān)只产(chǎn)品均登榜(bǎng)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东，其也成为他的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业股也越来越(yuè)被机(jī)构所青睐，不过这(zhè)类(lèi)标的(de)大多在香(xiāng)港上市，如何选(xuǎn)择成为难题。对此，前述(shù)上海公募基(jī)金经理举例分析(xī)：“物(wù)业(yè)服务不是一(yī)个(gè)高毛利的行业(yè)，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿(lǜ)城服务为(wèi)例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到滚动(dòng)的大部分项目到期之后，经过两三轮(lún)合同周期(qī)还能做到产(chǎn)品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提(tí)价的公司很少，因为(wèi)物业公司很(hěn)容(róng)易一开(kāi)始是挣(zhēng)钱的(de)，后(hòu)面因为保安这些固(gù)定(dìng)人员成本的年(nián)度增长，不过(guò)服务没有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能做到提(tí)价(jià)难(nán)度(dù)是非常大的。但是(shì)该(gāi)公(gōng)司能在业(yè)内做到到期之(zhī)后(hòu)提价率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关(guān)系的(de)。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高