文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还要证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间>2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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