万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共(g起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口òng)同(tóng)成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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