OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延(yán)续(xù)此前几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人将继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日场(chǎng)内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑(kēng中国内战打了几年，中国内战打了几年时间)。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披(pī)露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目(mù)前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要(yào)一(yī)些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空间(jiān)，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市中国内战打了几年，中国内战打了几年时间场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的(de)定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空(kōng)间资产上市(shì)平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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