导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？trong>如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不(bùarctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的(de)流动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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