导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)119出警收费吗 119出警收费标准是多少宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥(yōn119出警收费吗 119出警收费标准是多少g)有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)119出警收费吗 119出警收费标准是多少有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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