OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续(xù)延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日场内资(zī)金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事(shì)高(gāo)如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一(yī)度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理(lǐ)人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信(xìn)心(xīn)得到了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常(cháng)转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人坦(tǎn)言(yán)，事发(fā)突然确(què)实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们(men)一(yī)些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑，把这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那(nà)么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运(yùn)营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一千平的(de)面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也(yě)会根据自身(shēn)需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营(yíng)销方面(miàn)能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩(kuò)容的(de)第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能(néng)面临了(le)一些突发(fā)情况需要解(jiě)决(jué)，但是这(zhè)和我(wǒ)们(men)在张江科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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