导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。<酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围/p>

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算(suàn)得(dé)到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围因(yīn)此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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