饱受(shòu)争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人负担四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信(xìn)息不(bù)对称等(děng)问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注(zhù)最多(duō)的(de)一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来相关(guān)部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过(guò)程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不(bù)低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可(kě)在(zài)规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳(nà)入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)，主(zhǔ)要(yào)还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提(tí)出更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可(kě)能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用(yòng)其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会(huì)将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于(yú)变(biàn)相推高(gāo)了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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