万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊，这个(gè)位于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安的(de)估值一直没(méi)变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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