文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不(bù)过(guò)大(dà)多(duō)数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力(lì)才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　<科长相当于什么级别？strong>在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jià科长相当于什么级别？n)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付(fù)款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(科长相当于什么级别？kāi)发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发(fā)商账户(hù)前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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