近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业Medical staff可数吗，stuff绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实(shí)际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预(yù)Medical staff可数吗，stuff期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　Medical staff可数吗，stuff　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的(de)项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的(de)资(zī)产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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