文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步(bù)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前(qiá淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀n)进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发(fā)展进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀"是该取消(xiāo)预售(shòu)制了：问题及建议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143244126.png">

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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