万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部(bù)分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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