近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。<甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处/p>

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每(měi)年(nián)甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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