万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shìch2是什么基团，chch3ch3是什么基团)每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及(jí)其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其(qích2是什么基团，chch3ch3是什么基团)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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