万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设(shè)工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不(bù)少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在万(嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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