近两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法)级(jí)市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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