近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选择(zé)投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xi善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么àn)一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实(shí善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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