饱受(shòu)争议的(de)二(èr)手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来(lái)相关(guān)部(bù)门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原佛系心态是什么意思则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代理佛系心态是什么意思收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各(gè)方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费过高的(de)经(jīng)纪(jì)机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各(gè)支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其(qí)视(shì)为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司(sī)可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于(yú)提高(gāo)交易(yì)中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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