导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中(zh9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少ōng)吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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