OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其(qíweather可数吗感叹句，a bad weather可数吗)扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市(shì)场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到(dào)基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏(sū)的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过(guò)度(dù)对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是(shì)落到租金(jīn)收入受(shòu)不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示(shì)了(le)对张江光(guāng)大园项目(mù)的(de)信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书(shū)和合同谈(tán)判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户(hù)情(qíng)况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个月(yuè)履约保证金给(gěi)了(le)我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在(zài)短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项目(mù)一(yī)季(jì)度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属(shǔ)于(yú)正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的(de)短期(qī)低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平(píng)的面(miàn)积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和(hé)联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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