导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)美国管得了比尔盖茨吗售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)美国管得了比尔盖茨吗力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不(bù)断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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