近两(liǎng)年火爆的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句)资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基金(jīn)份额净(jìng)值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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