5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都(dōu)糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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