5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的(de)认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的(de)也(yě)是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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