饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存(cún)在(zài)利(lì)用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服(fú)务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码标价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额(é)不(bù)低的(de)大宗交(jiāo)易，由三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛于二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服(fú)务(wù)在内(nèi)的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其(qí)主体进行(xíng)规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计(jì)委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混(hùn)合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点(diǎn)城(chéng)市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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